- >
- 关于乐鱼和麦肯(kěn)
- >
- 产业动态

微信扫一扫,添(tiān)加乐鱼和麦肯(kěn)咨询微信(xìn)公众号
 客户热线
- 0871-63179280
 地址(zhǐ)
- 昆(kūn)明市永安国际大厦33楼(lóu)01室(穿金路小坝立(lì)交北侧)
 传真
- 0871-63179280
 
招商局集(jí)团有限公(gōng)司(以下简称招商(shāng)局集团)积极贯(guàn)彻落实党中(zhōng)央、国务院关于防风险、去杠杆(gǎn)、稳投资、补短板决(jué)策部署,在集团层面建立公募REITs战(zhàn)略发(fā)展体系,通过公募REITs推动盘活存量资产、扩(kuò)大(dà)有效投(tóu)资,有(yǒu)力推动集团高质量发展和现代化基础设施体(tǐ)系建设。
打造公募REITs上市平台的主要做法
招商(shāng)局集团明确以公募REITs推动产业发展、优化资本运(yùn)作(zuò)、实现资源整合的战(zhàn)略(luè)目标,通(tōng)过(guò)集团牵头、各板(bǎn)块(kuài)协同配(pèi)合,构建轻(qīng)重(chóng)结合的产业模式,取得(dé)较好(hǎo)成效。
践行产(chǎn)融结(jié)合,推进内部协同创造新价(jià)值。招商局集团作(zuò)为(wéi)国有资本(běn)投资(zī)公(gōng)司,所属业务丰富多元。其中,实业板块拥有(yǒu)港口(kǒu)、仓储物流、高(gāo)速公路、产业(yè)园区、保障性租(zū)赁住(zhù)房等大量基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn);金融板块的证券公司、基金公司(sī)、银行(háng)、保险公司、私募投资机(jī)构等,可担任公募REITs的财务顾问、管(guǎn)理(lǐ)人、托管(guǎn)银行、投资机(jī)构、做市商以及Pre-REITs投资(zī)机(jī)构(gòu)、资产培育(yù)期资(zī)金支持机(jī)构等关键角色。实践中,集(jí)团加强两(liǎng)大板块(kuài)内(nèi)部协同,推动(dòng)实业板块实现增长方式“由量向质”、业务结构“由重入轻”的转变,形成(chéng)金(jīn)融(róng)板块全(quán)链(liàn)条参(cān)与的公募REITs生(shēng)态,取得了较好(hǎo)的以融促产(chǎn)效果。
积(jī)极抢抓(zhuā)机遇,搭建多种公募REITs上市平台(tái)。招商局集(jí)团(tuán)紧跟市场趋势及政策导(dǎo)向,2019年在(zài)香港发(fā)行央企首只境外(wài)REIT招(zhāo)商局(jú)商业房托(1503.HK)。2020年4月我国公募REITs政策出台后,迅速开展公募REITs政策研究及(jí)方(fāng)案讨论,加强与监管机构沟通协调(diào)。2021年6月,博时招商蛇口产业园封闭(bì)式(shì)基(jī)础设施证券(quàn)投资(zī)基(jī)金(以下简称蛇口产园REIT)作(zuò)为全国首(shǒu)批基础设施公募(mù)REITs中唯一的央(yāng)企(qǐ)项目在(zài)深交所发(fā)行上市(shì)。2022年(nián)9月,蛇口(kǒu)产园REIT又申请扩募,并于(yú)2023年3月获批,6月正式上市。目前,招商局集团(tuán)已完成境内外商业(yè)不动产和(hé)产业园资产双REITs平台搭建,正(zhèng)在推进(jìn)高(gāo)速公(gōng)路、仓储物(wù)流和(hé)保障性租赁住房资产的(de)公募(mù)REITs申(shēn)报。未来还将进一步研究港口等符合公募REITs要求的资产上市,以实(shí)现(xiàn)多种资产类(lèi)别的公募REITs上(shàng)市平(píng)台共同发展,构建轻重(chóng)结合(hé)的产业体系,切实体现作为国有资本投资公司的定位,为未来(lái)发展(zhǎn)奠定良好基础(chǔ)。
多环节参与发行及运营,实现(xiàn)多重经济收益。在蛇口产园REIT发行阶(jiē)段,集团所属(shǔ)招商(shāng)蛇口通过(guò)出售旗(qí)下产业(yè)园资产相关权益,获(huò)得税后收(shōu)益14.58亿元,实现优质资产重新(xīn)定价盘活。蛇(shé)口产园(yuán)REIT上市后,招商蛇口所属招商创业和招(zhāo)商物业(yè)分别作为蛇口产园REIT的运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构和物业管理机(jī)构(gòu),可获取稳(wěn)定的运营管理及物业管理收入。同(tóng)时,招商蛇口作为原始权益人,持有32%的蛇(shé)口产园REIT份(fèn)额,能够(gòu)持续享受份额增(zēng)值和收益分(fèn)红,截至2023年4月底,蛇口产园REIT二级市场增值达12.90%,合计分派(pài)超1.38亿元,招商蛇口(kǒu)获得超4400万(wàn)元分红。
实践与理论并重(chóng),不断提高REITs专业赋能。集团积(jī)极参(cān)与政策制定,借(jiè)鉴招(zhāo)商局商业房(fáng)托(tuō)在香港REITs市场的实践(jiàn)经验,发挥招商证(zhèng)券研(yán)究(jiū)所对全(quán)球REITs市场的研究优势,及时向有(yǒu)关(guān)监管(guǎn)机构提供参考资料(liào)、反(fǎn)馈(kuì)意见建议,为推(tuī)动公(gōng)募REITs指引及扩(kuò)募(mù)规则等政策(cè)出台贡献(xiàn)力(lì)量。加强总结反思,会(huì)同清华五道口不动产中(zhōng)心,组织所属招商(shāng)蛇口(kǒu)、博(bó)时(shí)基金、招(zhāo)商证券及(jí)蛇口产园REIT有关(guān)中介机构团(tuán)队(duì)等,共同编撰(zhuàn)《构(gòu)建不动产(chǎn)金融大循(xún)环(huán):中国(guó)公募REITs的实践与方(fāng)向》,全面(miàn)总结我国公募REITs的(de)发展历程,详细介绍实操环(huán)节经验做法,并就进一步完善(shàn)公募REITs体系、促进市(shì)场繁荣、构建新发展格局等提(tí)出政策建议(yì)。
推进(jìn)公募REITs上(shàng)市的主(zhǔ)要体会
通过战(zhàn)略部署落地及实操经验积累,在(zài)如何(hé)发(fā)挥公募REITs功能作用、助力企业转型(xíng)发展上,招商局集团有以下三方面体会。
抢抓有利时机,加快研究推(tuī)动。我国公募REITs市(shì)场已初步形成一定规模效应和示(shì)范效应,发展势(shì)头较(jiào)好,中央(yāng)企业应结合实际,把握好公募REITs迈向(xiàng)常(cháng)态化发行的(de)市场机遇。一是深化对公募(mù)REITs功(gōng)能作用(yòng)的理解认识(shí),进一步(bù)明(míng)确(què)公募REITs在构建基础设施领域(yù)业务新模式、促进(jìn)投融资(zī)循环和业务闭环上的重要意义。二是站在落(luò)实国家战略、助力集团转型发展的高(gāo)度,研究制定公募REITs上市规划,将(jiāng)公募REITs植入企业发展模式(shì),作为转型(xíng)升级的重要抓手。三是选取合规、优质资产搭建公募(mù)REITs上市平台,盘活存量资产,扩大有(yǒu)效投资,推动集团在(zài)构建现代(dài)化基础设施体系中发挥更大作(zuò)用。
优化组织(zhī)体系(xì),强化(huà)能力建(jiàn)设(shè)。中央企业普遍存在规模体量大、业务条线(xiàn)多(duō)、资(zī)产较为分散的特点,应加(jiā)强内部组织架(jià)构优化和运营(yíng)能力建设(shè),推动公募REITs在实现投融资高(gāo)效循环(huán)上更好发挥作用。一是根据不同种类的资产(chǎn)特(tè)性,搭建以总(zǒng)部为(wéi)核心、各业务条线具备自主性、各区域资(zī)产具(jù)备灵活性的组织(zhī)体(tǐ)系,实现发展战略统(tǒng)一化(huà)、业务条线专业化、资产管理(lǐ)品牌化、区域管理特色化。二是针(zhēn)对不同资产(chǎn)类(lèi)型,培育独立、专(zhuān)业的轻资(zī)产运营团队,推动轻资产运营(yíng)独立(lì)化、专业化、品牌(pái)化,在资(zī)产的培育、孵化、成熟、退出(chū)等环节实现提质增效,为集团(tuán)创造更多价值(zhí),同时还可探索轻资产运(yùn)营公司独立上市的可能性(xìng)。
做好前期(qī)准(zhǔn)备,提高工作效率。公募REITs作为资(zī)产上市且后续持续(xù)运(yùn)营的平台(tái),涉(shè)及资产合(hé)法合规性完善、资产重组、“股+债”架构(gòu)搭建、上(shàng)市后资产运营等相(xiàng)关工作。实践中企业如(rú)过(guò)于(yú)依赖集团统一管(guǎn)理模式(shì)、未能(néng)实现所持资产(chǎn)的(de)相对独(dú)立,则(zé)上述工作可能耗费较长时间,并增(zēng)加沟通成本。为提(tí)高公募REITs发行(háng)效率,企业可做好以下准备工作。一是在项目开发或收购阶段加强对基(jī)础设施资产(chǎn)合法合规性的重视,提高相关资质和手(shǒu)续的完备(bèi)程度。二是有(yǒu)序做好资产及运(yùn)营管理人员独(dú)立性的(de)建(jiàn)设,更好保证运营管理的连续性和稳(wěn)定性。三是(shì)适度搭建(jiàn)项目公司杠(gàng)杆(gǎn),以较(jiào)低(dī)资(zī)金占用完成项目投资建设,并为公募(mù)REITs搭建“股+债”架构、形成税(shuì)盾合理避税奠(diàn)定基础。
下一步工作打算
持续提升存量资产经营能力。严(yán)格按照公募REITs发(fā)行要求,做好资产梳(shū)理(lǐ)、资产整(zhěng)合、重新定位、改造提升等存量(liàng)资(zī)产经(jīng)营各环节(jiē)工(gōng)作,通(tōng)过公募(mù)REITs提升市场回报水(shuǐ)平,保障(zhàng)投资人权益(yì)。
持续打造多元(yuán)资产(chǎn)上市(shì)平台。依托监管部门(mén)鼓励REITs发行上市的利好(hǎo)政策,推进(jìn)高(gāo)速(sù)公路、仓储物流、消费基础设施(shī)和保障性租赁住(zhù)房资产的(de)公募REITs上市(shì),持续探索港口等类型资产的境内公募REITs平台(tái)搭建。同时,进一步打(dǎ)通资产从培育到上市的全链条(tiáo),实(shí)现“投—建—融—管—退”闭(bì)环,深度挖掘资本市场价(jià)值,更好助力我国公募REITs市场繁荣发展(zhǎn)。
树立(lì)轻资产运营品牌(pái)。借助公募REITs公(gōng)开上市属(shǔ)性,着力打造旗下各板块资产运(yùn)营(yíng)主体平(píng)台(tái),完善资产运营主体对外(wài)输出(chū)运(yùn)营管理的路径与能力(lì),进一步增厚集(jí)团轻资产运营管理收益,拓展集团资产管理规模。